Wie lange muss der Vermieter mit Rückforderungsansprüchen wegen unberechtigt durchgeführter Schönheitsreparaturen rechnen?

Welcher Vermieter kennt es nicht, das leidige Thema unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen. Nachdem sich die Rechtsprechung seit 2004 umfangreich dieser Thematik gewidmet hat, ist nahezu jede diesbezügliche Regelung in Altverträgen nach heutiger Auffassung als unwirksam anzusehen. Trotzdem gibt es immer wieder Mieter, die Schönheitsreparaturen nach Vorgabe dieser unwirksamen Regelungen ausführen – und sich im Nachhinein beschweren. Mit der Folge, dass der Mieter u. U. Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen kann oder aber seit dem Urteil des BGH vom 27.05.2009, VIII ZR 302/07 ihm ein bereicherungsrechtlicher Anspruch wegen der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf Grund einer unerkannten unwirksamen Endrenovierungsklausel gegenüber dem Vermieter zusteht. Diese Rechtsprechung hat einen Aufschrei in der Vermieterwelt aufgelöst, denn grundsätzlich verjähren bereicherungsrechtliche Ansprüche in der Regel erst nach drei Jahren. Auf das Urteil des BGH folgte eine Klagewelle. Vermieter sehen sich nun auch Jahren nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückforderungen von Altmietern gegenüber. Kann das sein? Oder ist auch hier die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden? Nachdem der BGH in seinem Urteil vom 27.05.2009 keinerlei Aussage zu den Verjährungsfristen eines mietrechtlich bedingten bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruchs getroffen hat, besteht Streit, welche Frist nun gelten soll. Nun gibt es aber erste Anzeichen, dass Vermieter anscheinend wieder aufatmen können. Mit Urteil vom 05.03.2010, 6 C 4050/09, des AG Freiburg sowie Hinweisbeschluss vom 21.06.2010, 67 S 191/10, des Landgerichts Berlin, haben sich bereits zwei Gerichte für die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auch hinsichtlich des bereicherungsrechtlichen Erstattungsanspruches entschieden. Beide Entscheidungen werten das Ausführen von Schönheitsreparaturen als Verwendungen, die dem Mietobjekt zu Gute kommen sollen und damit bereits begrifflich unter die Regelung des § 548 Abs. 2 BGB fallen. Die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist soll auch unter Beachtung des der Vorschrift zu Grunde liegenden Rechtsgedankens geboten sein, da im Mietrecht ein Bedürfnis nach schneller und abschließender Klärung besteht. Gerade auch im Hinblick auf die schwierige Beweisproblematik, da nach Ablauf einer gewissen Zeit vieles durch Veränderungen der Mietsache nicht mehr zu beweisen ist. Vermieter sollten sich daher unbedingt auf die Einrede der Verjährung berufen.

RAin Michaela Retzlaff in: Das Grundeigentum, Heft 17/2010, Beilage RDM-Kompakt, September 2010