Wohnraummietvertrag – Schönheitsreparaturklausel: Eigenleistung muss vertraglich möglich sein

Der BGH (Az. VIII ZR 294/09) hat am 09.06.2010 entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.Im vorliegenden Fall begehrte die Vermieterin von den ehemaligen Mietern u. a. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag zwischen den Parteien enthielt folgende Bestimmung: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)“. Der BGH interpretierte diesen Wortlaut dahingehend, dass der Mieter die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muß und mit der Selbstvornahme der Arbeiten ausgeschlossen ist. Zwar ist grundsätzlich die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegende Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularklauseln übertragbar. Dies kann jedoch nicht soweit gehen, dass dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen wird. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen hat lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte zu erfolgen. Dazu ist die Beauftragung einer Fachfirma nicht zwingend notwendig. Daher hält diese Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

RAin Michaela Retzlaff in: RDM Newsletter, Ausgabe 07, Juli 2010