Aufatmen für Vermieter: Bereicherungsansprüche des Mieters wegen der Ausführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verjähren wohl nach 6 Monaten

Mit Urteil vom 27.05.2009, VIII ZR 302/07, hat der BGH entschieden hat, dass einem Mieter, der bei einer unerkannt unwirksamen Renovierungsklausel Schönheitsreparaturen vornimmt, ein Anspruch auf Herausgabe wegen ungerechtfertigter Bereicherung zusteht. Da gerade durch Altverträge eine Vielzahl von unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln in der Welt sind, hat die Entscheidung des BGH zur Folge, dass sich viele Vermieter bereicherungsrechtlichen Ansprüchen ihrer Mieter gegenübersehen. Der bereicherungsrechtliche Anspruch der Mieter ergibt sich aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB und verjährt üblicherweise in der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren. Vermieter sehen sich hierdurch jedoch unsachgemäß benachteiligt und berufen sich auf die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB. Zu Recht, wie nun immer mehr Gerichte urteilen. Entsprechende Entscheidungen der Amtsgerichte Freiburg (6 C 4050/09), Berlin-Schöneberg (17b C 206/09) und Kassel (450 C 216/08) wurden bereits durch die Berufungen bei den Landgerichten Freiburg (3 S 102/10), Berlin (67 S 191/10) und Kassel (1 S 67/10) bestätigt. Danach verjährt der Bereicherungsanspruch des Mieters, der nicht geschuldete Schönheitsreparaturen ausführt, innerhalb von 6 Monaten. Nach Auffassung der zitierten Gerichte gilt § 548 Abs. 2 BGB nicht nur für mietrechtliche Aufwendungsersatzansprüche, etwa nach §§ 536a, 539 BGB, sondern auch für alle aus demselben Lebenssachverhalt konkurrierenden Ansprüche, z. B. aus GoA, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Bei etwaigen Ansprüchen des Mieters, auch wenn sie sich nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts richten, handelt es sich um den Ersatz von Aufwendungen, die das Mietobjekt selbst betreffen. Die enge Nähe zum Mietobjekt und das Bedürfnis, entsprechende Ansprüche schnellstmöglich nach Beendigung des Mietverhältnisses zu klären, rechtfertigen die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB. Andernfalls ergäben sich auch schlichtweg unlösbare Beweisprobleme, die so nicht gewollt sein können. Damit ist eine starke Tendenz in der Rechtsprechung zu erkennen. Eine abschließende höchstrichterliche Entscheidung steht bislang jedoch noch aus. Allerdings ist das Urteil des Landgerichts Kassel beim BGH bereits unter dem Az. VIII ZR 273/10 anhängig.

RAin Michaela Retzlaff in: RDM Newsletter, Ausgabe 1, Januar 2011